Copropriétéet Covid-19

Communiqué de presse

30 mars 2020

Copropriété et Covid-19

Quand l’ordonnance n’y fait rien

La crise sanitaire que nous subissons a imposé aux pouvoirs publics la nécessité d’agir avec célérité sur de nombreux aspects de notre vie quotidienne. Pour preuve, ce ne sont pas moins de 25 ordonnances qui ont été publiées le 26 mars dernier. Du jamais vu. Mais gare à la précipitation sous peine de causer encore davantage de problèmes que d’en résoudre. Et c’est précisément ce qui se passe dans le domaine de la copropriété.

Si l’on comprend tout à fait la nécessité d’éviter à tout prix qu’une copropriété ne se retrouve sans syndic en raison de l’impossibilité de tenir les assemblées générales, encore fallait-il que la passation se fasse avec un minimum de rigueur et de précision. Las, le droit de la copropriété, dans tout son formalisme, ne se satisfait pas de « l’à peu près ».   

En effet, l’une de ces fameuses ordonnances prévoit que le contrat de syndic est « renouvelé dans les mêmes termes ». Non pas une prolongation de la durée du mandat, mais un renouvellement du dernier contrat approuvé par les copropriétaires jusqu’à la prochaine assemblée générale censée se réunir d’ici la fin de l’année. Donc une reconduction notamment de la rémunération du syndic pour une durée pourtant bien inférieure. Un point qui ne manquera pas de susciter des interrogations, voire des litiges.

Mais, ce sont davantage les éléments absents de l’ordonnance qui posent le plus de problèmes. Rien sur le maintien ou non de l’entrée en vigueur de la réforme de la copropriété, toujours fixée au 1 juin ; aucun assouplissement sur la possibilité d’assister aux assemblées générales par visioconférence ; aucune précision sur le sort des assemblées générales déjà convoquées mais qui n’ont pu se tenir (notamment sur la nécessité ou non de notifier à nouveau l’ensemble des documents annexés à l’ordre du jour) ; rien sur le délai qui sera laissé aux syndics pour convoquer les différentes assemblées générales dans l’hypothèse où leur mandat prendrait fin après l’état d’urgence sanitaire…

Surtout, c’est l’absence totale de précisions quant aux mandats des conseillers syndicaux qui est absolument incompréhensible et constitue un oubli inacceptable. Qui pour contrôler les actes du syndic durant la période de renouvellement de son mandat ? Qui pour définir l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou fixer le montant du budget prévisionnel ?

D’ailleurs, les anciens conseillers syndicaux pourront-ils encore accéder aux documents concernant la copropriété ?   

C’est pourquoi la CLCV appelle les pouvoirs publics à apporter toutes les précisions nécessaires à ce sujet et à associer les associations de consommateurs, jusqu’ici écartées, à la réflexion.

En parallèle, la CLCV appelle les syndics à prendre acte de la situation exceptionnelle présente et à continuer à travailler avec les conseillers syndicaux dont le mandat ne serait pas renouvelé en raison de l’impossibilité d’organiser une assemblée générale.

CRISE SANITAIRE ET LOGEMENT

Communiqué de presse

 du 20 mars 2020

Crise sanitaire et logement

Des réactions indispensables   

La crise sanitaire que nous vivons nous impacte dans l’ensemble de notre vie quotidienne. Mais au-delà des gestes barrières indispensables et du confinement, il n’est pas inutile de rappeler que cette situation inédite pose d’importants problèmes dans le domaine du logement.

De nombreux locataires peinent à entrer dans leur logement ou, au contraire, à le quitter. Les agences immobilières refusent de réaliser les états des lieux de sortie. Les bailleurs sociaux sont quant à eux plus préoccupés par la réduction de la vacance commerciale que par la remise en état des logements et l’apport de réponses concrètes à des candidats qui attendent parfois cette proposition de logement depuis de longues années. S’il faut reconnaître les spécificités de la situation et l’inadéquation des règles de confinement aux contraintes d’un état des lieux, la limitation des contacts personnels ne doit pas se faire au détriment des locataires. Et ne parlons pas des copropriétaires et des assemblées générales qui ne peuvent se réunir…

Il semblerait que des mesures soient prises de manière imminente pour prolonger le mandat des syndics en cours tout en offrant la possibilité de convoquer l’assemblée générale à une date ultérieure.

Des mesures intéressantes mais il est dommage que seuls les professionnels aient été associés à la réflexion, au détriment des associations de consommateurs. Sur ce point, il conviendrait de ne pas oublier que la copropriété est le bien et le patrimoine des copropriétaires, non le terrain de jeux ni la chasse gardée des syndics.   

Dans le même temps, la généralisation des commissions d’attribution dématérialisées dans le parc social doit s’accompagner d’une vigilance accrue et d’engagements des bailleurs sociaux à ne pas pénaliser les candidats locataires qui rencontreraient des difficultés à répondre dans les délais impartis ou qui seraient amenés à refuser un logement dans ce contexte anxiogène.

En parallèle, des souplesses doivent être permises dans la réalisation des états des lieux et rendre ce type de déplacements licite au regard de l’attestation obligatoire à remplir.   

Enfin, il convient de prendre garde à ce que le locataire ne s’acquitte de son loyer que s’il est effectivement dans le logement. La simple remise des clés sans s’assurer qu’il ait pu rentrer dans les lieux, ou que ces derniers aient bien fait l’objet des remises en état nécessaires, ne saurait en justifier le paiement.

Tout en ayant parfaitement conscience de la nécessité d’agir avec célérité, la CLCV demande à être informée et associée aux mesures qui seront prises dans le domaine du logement afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire que nous subissons.

Confinement et logement

Confinement et logement

Exigeons des mesures concrètes sur les loyers



Suite aux mesures prises par le gouvernement afin de lutter contre la crise du COVID-19, le confinement est devenu une réalité pour l’ensemble de la population. Au-delà de l’impact sanitaire, économique et psychologique de cette crise, les conséquences sociales sont majeures. De nombreux citoyens sont confrontés au chômage partiel, au licenciement et aux risques de faillites d’entreprises. Face à cette situation, la crise du logement va irrémédiablement s’aggraver.

Face à la perte de leurs revenus, de nombreux locataires vont se retrouver sans toit, se mettant en danger ainsi que le reste de la population. D’autres devront s’endetter, les fragilisant davantage une fois la crise passée.

Afin de limiter les faillites, le président de la République, lors de son allocution du 16 mars, a annoncé le report des loyers et charges pour les baux commerciaux des TPE et PME. La trêve hivernale pour les baux d’habitation a également été reportée au 31 mai, permettant à de nombreuses familles de rester chez elles.
Si nous saluons ces mesures, nous les estimons insuffisantes face à la gravité de la crise sanitaire que nous traversons. Elles ignorent notamment les risques de surendettement des locataires.


Au-delà des consignes de bienveillance des fédérations de bailleurs sociaux et privés, nous demandons au gouvernement :

• • De prendre des mesures concrètes pour étendre la trêve hivernale pour motif de dette locative à l’ensemble de l’année 2020
• • Le report et l’échelonnement des loyers pour les locataires
• • Un moratoire auprès des banques pour les propriétaires et les copropriétaires

Tout en ayant parfaitement conscience de la nécessité d’agir avec célérité, la CLCV demande à être informée et associée aux mesures qui seront prises dans le domaine du logement afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire.

 

Reforme de la justice

Suite à la loi 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, l’organisation judiciaire connaît depuis le 1^er janvier 2020 de profondes modifications. Si certaines n’ont pas forcément d’impact pratique, d’autres interfèrent dans notre activité.

Les développements qui suivent constituent un résumé des principales dispositions des différents textes. Pour davantage d’informations : http://www.justice.gouv.fr/justice-civile-11861/procedure-civile-au-1er-janvier-2020-documents-de-synthese-32852.html

Obligation de recourir à un mode alternatif de règlement des litiges

A peine d’irrecevabilité, laquelle peut être prononcée d’office par le juge, la demande en justice doit être précédée au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire (actions en bornage, relatives à la distance et l’usage des lieux pour les plantations ou l’élagage d’arbres ou de haies, au curage des fossés…).

Les parties sont toutefois dispensées de ce préalable dans les cas suivants :

• Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

• Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

• Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

• Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

A titre d’exemple, la saisine préalable de la Commission départementale de conciliation, lorsque celle-ci est obligatoire (en matière de loyer par exemple) dispense de toute nouvelle tentative de résolution amiable du litige avant de recourir au juge.

De plus, la médiation pourra être imposée à tout moment par le juge dès lors qu’il estime possible une résolution amiable du litige, quand bien même les parties en auraient été dispensées par les textes.

L’obligation de recourir à un mode alternatif de règlement des litiges n’existe pas en matière de crédit.

D’un point de vue pratique, dans l’hypothèse où un litige qui nous est soumis n’est pas résolu à l’amiable grâce à notre intervention, l’adhérent ne pourra pas invoquer les démarches et courriers que nous avons réalisés pour lui et devra, avant de saisir la justice, recourir à un mode alternatif de règlement des conflits. Nous pouvons toutefois l’accompagner dans ses démarches.

Fusion des tribunaux d’instance et de grande instance : le tribunal judiciaire

Le 1^er janvier 2020, les tribunaux d’instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire :

• Les tribunaux d’instance (TI) et de grande instance (TGI) situés dans une même commune forment au 1^er janvier 2020 le « tribunal judiciaire ».
• Le TI situé dans une commune différente du TGI devient une chambre de proximité de ce tribunal judiciaire, appelée « tribunal de proximité ».

Le tribunal judiciaire est compétent dès lors que le litige ne relève pas, en raison de la nature de la demande, d’une autre juridiction.

Par ailleurs, lorsqu'il existe plusieurs tribunaux judiciaires dans un même département, ils peuvent être spécialement désignés par décret pour connaître seuls, dans l'ensemble de ce département, de différents types de litiges, définis également par décret. C’est notamment le cas :

- Des actions relatives au préjudice écologique ;

- Des actions en responsabilité médicale ;

- Des actions en paiement, en garantie et en responsabilité liées à une opération de construction immobilière ;

- Les actions en contestation des décisions des assemblées générales et celles relatives aux copropriétés en difficulté relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En annexe de ce document, retrouvez un tableau reprenant quelques exemples des compétences du tribunal judiciaire

Chambres de proximité

Les chambres de proximité mises en place reprennent quasiment dans les faits les compétences des anciens tribunaux d’instance.

Des compétences supplémentaires pourront leur être attribuées par une décision conjointe du premier président de la cour d’appel et du procureur général près cette cour, après avis des chefs de juridiction et consultation du conseil de juridiction concernés.

Le juge des contentieux de la protection

Au sein de chaque tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection.

Il est compétent, à charge d'appel, pour les actions relatives aux expulsions.

Il est également compétent, avec possibilité d'appel si la demande porte sur un montant supérieur à 5000€, pour les litiges relatifs :

- aux baux d'habitation ou tout contrat portant sur l'occupation d'un logement. Un litige sur un Contrat portant de location d'une place de parking ne relèvera pas du juge des contentieux de la protection.

- aux actions relatives à l'application de la loi du 1er septembre 1948

- aux actions concernant le crédit à la consommation

- aux actions relatives à l'inscription et à la radiation sur le fichier national des incidents de paiement (FICP).

Lorsque le montant de ces litiges est inférieur ou égal à 5000€, l'appel n'est pas possible et seul un recours en cassation peut être effectué.

Enfin, il est le juge du surendettement.

Unification des modes de saisine

IL n'existe plus que deux modes de saisine : l'assignation et la requête. Cette dernière n'est possible que pour les actions dont le montant de la demande est inférieur ou égal à 5000€ ou dans certains domaines prévus expressément par les textes. La requête remplace l'ancienne déclaration au greffe.

A noter que les injonctions de payer et de faire existent toujours.

Afin d'éviter tout risque d'erreur, le mieux est de se rapprocher préalablement du greffe pour avoir des renseignements complémentaires. Vous pouvez également trouver des informations, télécharger les formulaires pour les requêtes et consulter les notices sur le site www.justice.fr

Procédure sans audience

Les parties peuvent, si elles en sont d'accord demander à bénéficier d'une procédure sans audience. Les arguments sont alors transmis par écrit.

Cela peut être intéressant dans certains cas, notamment lorsque le tribunal territorialement compétent est éloigné du domicile du justiciable (locataire ayant déménagé par exemple, le tribunal compétent pour ce type de litige étant celui du lieu de situation de l’immeuble)

ANNEXE : Quelques exemples de compétences du tribunal judiciaire (n’ont été recensés que les litiges concernant notre activité).

Compétences communes à tous les tribunaux judiciaires
Compétence à charge d’appel	Compétence en dernier ressort	Compétence à charge d'appel ou en dernier ressort en fonction du montant de la demande
- actions en bornage. - litiges relatifs à la vente des objets abandonnés dans les garde-meubles ou chez tout dépositaire, des objets confiés à des ouvriers, industriels ou artisans pour être travaillés, réparés ou mis en garde et des objets confiés à des entrepreneurs de transport et non réclamés, ainsi qu'au paiement des sommes dues à ces différents détenteurs ; - actions entre les transporteurs et les expéditeurs ou les destinataires relatives aux indemnités pour perte, avarie, détournement des colis et bagages, y compris les colis postaux, ou pour retard dans la livraison ; ces indemnités ne pourront excéder les tarifs prévus aux conventions intervenues entre les transporteurs concessionnaires et l'Etat. -actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l'usage des lieux pour les plantations ou l'élagage d'arbres ou de haies ; -actions relatives au curage des fossés et canaux servant à l'irrigation des propriétés ou au mouvement des usines et moulins ; -servitudes d’écoulement des eaux (art. 640 et 641 du Code civil) ; -contestations relatives aux servitudes établies au profit des associations syndicales (ASL) -litiges liés au droit à l’antenne (I et II de l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion).	- contestations relatives à la régularité des opérations électorales en ce qui concerne l'élection : 1° Des membres du conseil d'administration des mutuelles, des membres de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, des représentants des salariés au conseil d'administration et des délégués des sections locales de vote dans les conditions prévues à l'article R. 125-3 du code de la mutualité ; 2° Des représentants des locataires au conseil d'administration ou de surveillance des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré dans les conditions prévues à l'article R. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation.	- Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d'une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort. - Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5000 euros. Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières suivantes : - Dissolution des associations ; - Droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, droits de timbre et contributions indirectes et taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions ; - Actions civiles pour diffamation ou pour injures publiques ou non publiques, verbales ou écrites ;